相続で取得した土地を譲渡する際の注意点

こんにちは。税理士のもっちゃんこと、元山です。

さて今回は相続で取得した土地を、譲渡する場合の注意点です。

注意点は以下の通りです。

①分離短期と分離長期の起算点

②取得費の計算

③相続税の取得費加算

それでは、詳しく解説していきます。

分離短期と分離長期の起算点

個人の譲渡所得では、短期と長期の考え方があります。

土地や建物の譲渡の場合は、譲渡年の1月１日において保有期間が５年以内のものは分離短期。

そして、譲渡年の１月１日において保有期間が５年超の場合は分離長期になります。

相続で取得した場合には、相続人が相続によって取得してから５年以内か、５年超かを計算するのではなく、被相続人、つまり亡くなった方が取得した日から起算するという特例があります。

例えば、先祖代々の土地なんかは、ほぼ確実に分離長期になります。

なお、長期譲渡の税率は所得税+住民税で39％。短期譲渡の税率は所得税+住民税で20％ですから、約２倍の税率の差が生じます。

さて、分離長期の譲渡所得を計算するには、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引くことになります。

取得費とは、その土地を購入した価格のことです。

では、相続人が相続により土地を取得した場合には、購入していないので経費がかかっていません。

この場合には、被相続人（亡くなった方）が購入した際の購入費が取得費になります。

ただ、先祖代々の土地であるとか、かなり昔に購入した場合にはその記録が残っていない場合があります。

その場合には、収入金額に５％を乗じた金額を取得費にすることができます。※実額の取得費がわかる場合には、いずれか多い金額。

例えば、1000万円で相続で取得した土地を打ったら、50万円が取得経費になります。

なお、譲渡費用とは、契約書の印紙代や仲介手数料、測量費、譲渡のための立退料、取り壊し費用、除却損、譲渡契約解除のために支払った違約金などを言います。

これも、被相続人が支出した金額がわかれば、その金額を差し引くことができますが、その購入の記録が残っていなければ実額を把握することは難しいかと思います。

さて、相続で取得した土地を、相続開始の日の翌日から３年10か月以内に譲渡した場合には、相続税額の取得費加算を行うことができます。※相続人に相続税額が生じている場合のみ。

これは、ある一定の計算式で計算した相続税の金額を、土地の譲渡に係る取得費に加算することができるということです。

これにより、譲渡所得を減額することができるので、節税になります。

ただし、『相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書』やその他相続税の申告書を添付する必要があります。